손/실/보/상/원/칙
공익사업의 시행에 따라 취득하는 토지에 대한 보상은 사업시행자가 임의로 해서는 안되며 일정한 보상원칙을 따라야 한다.
1. 사업시행자 보상원칙
공익사업의 시행으로 인하여 토지소유자 및 관계인이 입은 손실은 사업시행자가 보상하여야 한다.
2. 현금보상의 원칙
공익사업의 시행으로 인하여 토지 등 소유자에게 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 현금으로 지급하여야 한다.
그러나 토지소유주가 채권의 지급을 원하거나 부재부동산소유자에게는 토지보상금 중 1억 원 이상 초과하는 경우 상환기간이 5년을 넘지 않는 범위 안에서 1억원을 초과하는 금액에 대하여 채권으로 보상할 수 있다.
또한 보상금대신 조성된 토지를 원하는 경우, 사업시행자의 법률규정에 따라 대토 등의 방식으로 보상 받을 수 있다.
3. 사전보상의 원칙
사업시행자는 공익사업을 착수하기 이전에 토지소유자 및 관계인에게 보상금 전액을 지급하여야 하나 토지소유주나 관계인의 허락이 있거나 천재지변 등의 불가피한 사유가 있는 경우에는 사후보상이 인정된다.
또한 토지소유자가 사전에 기공승낙을 한 경우에도 사후보상이 가능하다.
4. 개인별 보상의 원칙
손실보상은 토지소유자 또는 관계인 개인별로 하여야 한다. 그러므로 토지를 공유로 소유한 경우, 공유의 대표인을 선정하여 보상금을 지급할 수는 없다.
5. 일괄보상의 원칙
사업시행자는 공익사업지역 안에서 보상의 시기를 달리하는 동일인 소유의 토지 등 보상대상이 여러 개인 경우, 토지소유자의 특별한 요구가 있는 경우 외에는 전부를 일괄해서 보상해야 한다.
6. 개발이익배제 원칙
해당 공익사업의 시행으로 보상대상 토지의 가격이 상승하였을 때와 같이 본인의 노력과 무관하게 지가가 상승하였다면 이 상승분은 보상액 산정시 포함되지 않는다.
그러나 해당 공익사업과 관계없는 다른 사업으로 인한 개발이익이 토지가격에 포함되었다면 그 이익을 포함해서 보상액을 평가한다.
7. 사업시행이익의 상계금지 원칙
개발이익 배제원칙이 토지소유자에게 적용되는 원칙이라면 개발이익 상계금지원칙은 사업시행자에게 적용되는 원칙이다.
사업시행자는 동일한 소유자에게 속하는 토지의 일부만이 보상되고 남은 잔여지의 가격이 상승하거나 이익이 발생하더라도 그 이익을 손실보상과 상계할 수 없다.
예를 들어, 도로개설사업으로 토지의 일부만이 수용되고 남은 잔여지가 도로와 접함으로써 가치가 상승하였다고 하더라도 수용되는 토지에 대한 보상액 산정시 잔여지의 가치상승분만큼 상계하지 못한다.
토/지/보/상
토지보상금은 3인의 감정평가업자가 표준지 공시지가를 기준으로 그 공시기준일로부터 가격시점까지의 지가변동율, 물가상승율, 당해 토지의 위치, 형상, 환경, 이용상황 등을 종합적으로 고려하여 평가한 금액들을 산술평균하여 결정, 보상하게 된다.
토지평가는 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 기준으로 평가하며, 일시적인 이용상황과 토지소유자 또는 관계인이 갖는 주관적 가치 및 특별한 용도로 사용할 것을 전제로 한 경우 등은 고려하지 않는다.
신고나 허가 없이 형질 변경된 토지와 '89. 1.25일 이후 건축된 무허가 건물 등의 부지는 형질 변경 전 또는 건축 당시의 이용상황으로 평가한다.
당해 공익사업으로 인하여 토지 등의 가격이 변동한 경우에는 이를 고려하지 아니하며, 당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 용도지역 등이 변경된 토지에 대해서도 변경되기 전 용도지역 등을 기준으로 평가한다.
보/상/금/지/급
토지보상금은 계약체결 및 소유권 이전등기 완료 후 개인 은행계좌로 지급하며, 부재부동산 소유자의 토지에 대한 보상금 중 1억원을 초과하는 금액은 채권으로 보상한다.
※ 소유권 이외의 제한물권(가압류, 가등기, 가처분, 지상권, 전세권 등)이 설정된 토지 및 건물은 이를 말소하거나, 말소에 필요한 서류를 제출해야 함
대/토/보/상
1. 대토보상제
토지소유자가 원하는 경우 토지보상금을 현금으로 지급하는 대신 당해 사업의 시행으로 조성한 토지로 보상하는 것을 말한다.
2. 대토보상 대상자 및 우선순위
■ 대상자
■ 우선순위
지/장/물/보/상
1. 건축물 등의 보상
건축물 등은 그 구조 · 이용상태 · 면적 · 내구연한 · 유용성 · 이전 가능성 및 이전의 난이도, 기타 가격 형성상의 제 요인 등을 종합적으로 평가한 금액으로 보상액이 결정된다.
개별사업법상 행위제한 사항을 위반하여 시장, 군수의 허가없이 건축한 무허가 건축물 등은 보상하지 않는다.
공작물 등은 이전비로 평가하며, 공작물의 용도가 폐지되었거나 기능이 상실되어 경제적 가치가 없는 경우, 공작물 등의 가치가 다른 토지 등의 가치에 충분히 반영되었을 경우 등에는 보상하지 않는다.
2. 과수 및 수익수, 관상수 등의 이식보상
과수 그 밖의 수익수 또는 관상수는 수종, 규격, 수령, 수량, 식수면적 , 관리상태, 수익성, 이식가능성 및 난이도, 그 밖에 가격형성에 관련되는 제 요인 등을 종합적으로 고려해서 평가한 금액으로 보상한다.
이/주/대/책
공익사업으로 주거용 건축물이 수용됨에 따라 생활의 근거가 상실되는 자에게는 이주대책을 수립하거나 이주정착금을 지급하여야 한다.
이주대책에 따라 이주정착지를 제공하는 경우, 도로, 급수시설, 배수시설 및 공공시설 등의 기반시설이 포함되어야 하며 이에 따른 필요비용은 사업시행자가 부담해야 한다.
동일세대내에 이주자택지와 이주정착금 등이 중복되는 경우, 한가지만 선택하여 공급받을 수 있다.
1. 이주정착금
공익사업의 시행으로 이주하여야 하는 이주대책대상자 중 이주정착지가 아닌 다른 지역으로 이주하고자 하는 경우로
지급하는 보상금으로 보상대상 건축물 평가액의 30%에 해당하는 금액이나 30%에 해당하는 금액이 6백만원 미만이면 600만원을, 1천2백만원을 초과하면 1천2백만원을 지급한다.
2. 주거이전비(소유자)
공익사업지구에 편입되는 주거용 건축물의 소유자 또는 세입자에 대하여 지급하는 보상비를 말한다.
단, 1989.1.24일 이후에 건축된 무허가 건축물에 거주한 소유자와 실제 거주하지 않은 자는 제외된다.
주거이전비를 지급하는 이유는 사업추진을 원활하게 하려는 목적과 함께 주거이전으로 인해 어려움을 겪게 될 세입자들을 위한 사회보장적인 차원에서 지급하는 금원의 성격을 갖고 있다.
주거이전비용은 통계청이 조사ㆍ발표하는 도시가계조사통계의 근로자가구의 가구원수별 가계지출비의 2개월분을 지급한다.
주거이전비는 통상 사업시행자가 전기료 등 각종 공과금의 완납 확인증 제출을 요구하고 이전이 완료된 것을 확인한 후 지급한다.
주거이전비는 세대별 지급을 원칙이나 소유자와 세입자의 관계가 가족인 경우 독립세대를 이루고 있더라도 별도세대가 아닌 가족의 일원으로 보아 소유자의 주거이전비에 포함하여 지급한다.
3. 주거이전비(세입자)
공익사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자로서 사업인정고시일 등(기준일) 당시 당해 공익사업시행지구안에서 3개월 이상 거주한 자에 한해서 가구원 수에 따라 4개월분의 주거이전비를 보상한다.
다만, 무허가 건축물 등에 입주한 세입자로서 사업인정고시일 등(기준일) 당시 그 공익사업지구 안에서 1년 이상 거주한 경우 주거이전비를 보상한다.
주거이전비는 통계작성기관이 조사 발표하는 도시근로자가구의 가구원수별 월평균 가계지출비 × 4월분을 지급한다.
4. 이전비
공익사업의 시행으로 인하여 주거용 건축물에 거주하는 자에게 가재도구 등 동산의 운반에 필요한 비용을 지급한다.
지급비용은 주거용 건물의 점유면적에 따라 지급한다.
5. 이주자택지
공익사업지구 내의 이주대책자에게 공급되는 주택건설용지로 공동주택 또는 1세대당 1필지를 기준으로 택지를 공급한다.
단, 모든 주거용 건축물 소유자에게 공급되는 것이 아니고 기준일 이전부터 주거용 건축물을 소유, 거주한자만이 대상이 된다.
기/타/보/상
영업보상
사업인정고시일 이전부터 보상계획공고일 현재까지 적법한 장소(무허가건축물, 불법형질변경토지, 물건 적재가 금지된 장소가 아닌 곳)에서 인적ㆍ물적시설을 갖추고 계속적으로 행하고 있는 영업만 보상을 받을 수 있다.
다만, 무허가 건축물에서 임차인이 영업하는 경우에는 그 임차인이 사업인정고시일 등 1년전부터 사업자등록을 하고 행하고 있는 영업을 말하며,
영업을 행함에 있어서 허가 등을 필요로 하는 경우에는 사업인정고시일 전에 허가 등을 받아 그 내용대로 행하고 있는 영업으로서 공익사업으로 인해 휴업하는 경우, 휴업기간(통상4월 이내)에 해당하는 영업이익과 시설이전비 등을 평가한 금액으로 보상한다.
다만, 무허가 건축물 등에서 임차인이 사업인정고시일 1년전부터 사업자등록을 하고 영업을 하는 경우 영업용 고정자산ㆍ원재료ㆍ제품 및 상품 등의 매각손실액을 제외한 금액은 1천만원을 초과해서 보상받을 수는 없다.
또한 무허가건물 안에서 행한 영업은 영업손실보상의 대상이 아니며 영업시설에 대한 이전비만 보상한다.
영농보상
공익사업의 시행으로 편입되는 농지를 실제 경작중인 농민, 사업인정고시일 당시 타인의 농지를 임대차 등 적법한 원인에 의하여 점유하고, 자기소유의 농작물을 경작하는 것에 대한 보상으로서, 영업의 손실에 대하여 손실보상이 인정되는 것과 균형을 맞추기 위해 영업폐지에 준하는 영농손실 보상이 이루어진다.
※ 농지로 보지 않는 토지
축산보상
축산법에 따라 등록한 부화업, 계란집하업, 종축업 또는 가축사육업 및 규정된 가축마리수 이상의 가축을 기르는 경우, 특정 가축이 기준마리수 미만이더라도 가축별 기준마리수 비율의 합계가 1인 이상인 경우 영업보상을 준용하여 (휴업손실액, 시설이전비, 가축운반비) 보상하며
축산보상 대상이 아닌 경우에는 축산시설과 가축에 대해서 이전비만 지급합니다.
※ 축산보상 대상
휴업보상
휴업보상의 경우에는 3개월의 범위내에서 휴업기간 중의 영업이익을 보상받을 수 있다.
휴업 등에 대한 손실의 평가는 휴업기간에 해당하는 영업이익과 영업장소 이전 후 발생하는 영업이익감소액에
을 합한 금액으로 보상한다
휴직보상
사업인정고시일 등 당시 사업시행지구안의 사업장에서 3개월 이상 근무한 근로자(소득세법에 의한 소득세가 원천징수 된 자에 한함)로서 근무 장소의 이전으로 인하여 일정기간 휴직하게 된 자에게 휴직보상금을 지급하고, 실제 근무하지 아니한 자는 보상대상에서 제외된다.
휴직보상금은 휴직일수(휴직일수가 120일을 넘는 경우 120일로 봄)에 근로기준법에 의한 평균임금의 70/100을 곱한 금액으로 보상한다. 근로 장소의 폐업 등으로 인하여 직업을 상실하게 된 경우에는 근로기준법에 의한 평균임금의 120일분에 해당하는 금액을 보상한다.
폐업보상
폐업보상은 2년간의 영업이익을 보상하게 되나 폐업보상에 해당하되는 지의 여부는 소유자의 폐업의사에 상관없이 다음의 요건에 해당되어야 폐업보상대상이 된다.
잔여지보상
일단의 토지 일부가 협의에 의하여 매수되거나 수용됨으로써 잔여지를 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란한 때 등에 한해 토지 소유자는 잔여지를 매수청구할 수 있으며, 협의가 성립하지 아니한 경우 관할 토지수용위원회에 수용을 청구할 수 있다.
※ 잔여지의 판단